Was Commercial Real Estate Anleger sollten Über Cap Rate Wissen

Cap-Rate oder Kapitalisierungszinssatz oder einfach Kappe ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie über den Kaufpreis. Diese Zahl wird oft auf gewerbliche Immobilien Inserate gezeigt. So müssen Sie kennen diesen Jargon, wenn Sie in der gewerblichen Immobilienfinanzierung investieren wollen. Es ist allgemein eine Zahl zwischen 3% bis 10%.

Für diejenigen, die in den Aktienmarkt zu investieren, ist Cap-Rate die Gleichwertigkeit der dem Kehrwert des Kurs / Gewinn-Verhältnis. So ein Cap von 5% entspricht P / E Ratio von 20 Jahren. Der Hauptunterschied ist, in Immobilien die Ertragskraft real ist, während es die Rechnungslegung verdienen an der Börse verdienen können, wo wieder Jahre auf der Straße werden!

Je höher die Kappe der höhere Mieteinnahmen der Immobilie erzeugt und damit die weniger Geld benötigen Sie für die Anzahlung. Erfahrene Investoren oft an der Kappe schauen, um die von Eigenschaften mit niedrigen Mieteinnahmen. Einige Investoren bevorzugen Eigenschaften mit der Kappe, die höher als der Zinssatz zahlen sie für das Darlehen ist. Auf diese Weise wissen sie, sie sammeln mehr von den Mietern, als sie die Bank zahlen.

Wenn die Eigenschaft hohe Leerstandsquote hat, Auflistung Makler zeigen oft Proforma-(oder potenziellen) Kappe anstelle der Investoren aufmerksam zu machen. Lassen Sie uns das folgende Beispiel verwenden, um den Punkt zu illustrieren. Eine Eigenschaft wird für 1 Million $ notiert und ist zu 90% vermietet. Er hat grobe Mietverträge mit einem tatsächlichen Brutto-Einkommen von $ 90K/year und $ 30K der jährlichen Kosten. Unter der Annahme, das Proforma-Gewinn beträgt $ 110K/year, wenn es 100% bei höheren Marktmiete vermietet ist. Also 3 verschiedene Auflistung Broker konnte zeigen 3 verschiedene Cap Rates für die gleiche Eigenschaft:

o Der erste Broker kann verwenden NOI (Net Operating Income) von $ 60K/year ($ 90K von Bruttoeinkommen abzüglich der Aufwendungen $ 30K) und damit die Netto-CAP beträgt 6%. Diese Broker berechnet die Kappe so, wie es sein sollte.
o Der zweite Makler darf die Brutto-Einkommen von $ 90K zu verwenden und so die Brutto-Cap-Rate beträgt 9%.
o Die dritte Makler Möglicherweise möchten Sie die Proforma-Gewinn von $ 110K zu verwenden, um Investoren aufmerksam zu machen und damit das Proforma-Cap-Rate beträgt 11%!

Also als Investor, müssen Sie wissen, was Kappe, zB Brutto-Netto-oder Proforma die Broker verwendet. Andernfalls können Sie zu viel für die Immobilie bieten. Zur gleichen Zeit, wenn Sie Ihren Broker beauftragen, für Objekte mit einem bestimmten Cap Rate schauen, stellen Sie sicher weiß, was der Makler Cap-Rate Sie im Sinn haben.
Wertschätzung, Cash Flow, dh Cap-Rate, Abschreibungen (Abschreibungsmöglichkeiten), und die wichtigsten Reduktion von Ihrer Hypothek Zahlungen: Die Rendite einer Gewerbeimmobilie Investition von 4 Quellen kommen. Wenn Sie in der "richtigen" Immobilien zu investieren, sollte der größte Teil Ihres Zins aus Wertschätzung zu kommen. Oft gibt es einen Konflikt zwischen Cap-Rate und das Potenzial für starke Aufwertung. Eigenschaften, die Potenzial für starke Aufwertung bieten, zB neuere Eigenschaften oder solche in guter Lage tendenziell niedrigere Cap-Rate haben. Auf der anderen Seite, sind Eigenschaften, die in einem schlechten Zustand sind, oder haben Erbbaurecht viel schwieriger zu verkaufen. Als Ergebnis, werden Verkäufer versuchen, die Käufer mit einem höheren Cap Rate ziehen. Wenn Sie eine Immobilie mit ungewöhnlich hohen Cap-Rate sehen in Kalifornien, z. B. mehr als 7%, sollten Sie sich fragen "Was ist los mit dieser Eigenschaft?" Die Chancen sind Sie einen zwingenden Grund, warum es so hoch ist, zu finden.

Ist das Grundstück mit höchster Kappe der "beste" Eigentum? Die kurze Antwort ist nein. Wenn Investition war, dass einfache, würden Sie nicht brauchen einen Anlageberater. Cap-Rate sollte zu den verschiedenen anderen Faktoren, die Sie sollten überlegen, ob Sie in eine Immobilie zu investieren. Es sollte nicht der einzige Faktor sein. Außerdem können Sie die Kappe durch Verbesserung

o Erhöhung der Auslastung.
o Heben Sie die Miete, wenn die derzeitigen Pachtverträge auslaufen.
o Verhandeln für Mietverträge mit einer jährlichen Mieterhöhung.
o Verbesserung der Eigenschaft auf gehobenere Mieter anzuziehen.
o Reduzieren Sie die Kosten nicht erstattet, die von den Mietern.

Auf diese Weise können Sie erhöhen die Cap-Rate und damit den Wert Ihrer Investition....